임차보증금(전세보증금)을 반환받지 못하고 있습니다. 임차인이 취해야하는 조치를 알려주세요

임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임대인을 상대로 하여 보증금반환청구소송을 하여 승소한 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 그리고 임차목적물에 경매가 진행되는 경우 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 소액임차인의 경우 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있으며(주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령 제10조), 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 그리고 임차인에게 위와 같은 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하기 위하여 임차권등기명령신청을 할 수도 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 즉 임대차계약 종료이후에도 보증금을 반환받지 못한 임차인은 ①임차권등기명령제도 ②보증금 반환청구를 위한 집행권원의 확보 ③확보된 집행권원을 통한 강제집행신청 ④임차목적물이 제3자에 의해 경매 중인 경우에는 배당요구(소액보증금 우선변제청구 포함)를 고려할 수 있으며 마지막으로 ⑤대항력 확보시 새로운 임대인에 대해 대항력 주장 가능 여부 확인할 필요가 있습니다.

관련하여 일반적인 내용은 법제처 제공 생활법령정보 중 "보증금의 회수" 부분을 통해 확인할 수 있습니다. https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=1&search_put=%EC%9E%84%EC%B0%A8%EB%B3%B4%EC%A6%9D%EA%B8%88또한 집행권원 확보 전 보증금반환청구권을 피보전채권으로 하여 임대인의 재산에 가압류를 할 수 있습니다.(부동산 및 채권, 유체동산 모두 가능) 가압류와 관련된 일반적인 내용은 법제처 제공 생활법령정보 중 가압류 신청을 통해 확인할 수 있습니다.

https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=294&ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=1