甲은 乙로부터 주택을 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중 乙은 甲에게 대출을 위해서 주민등록을 잠시 이전하여 달라고 하였고 이에 甲은 임대인의 요청에 따라 다른 곳으로 전출신고를 하였습니다.그런데 전출신고 후 재전입 전에 丙이 乙 소유의 주택에 대하여 근저당권을 설정하였습니다. 이후 공매절차에 따른 낙찰허가결정에 의해 丁 앞으로 소유권이전등기가 경료되었는바 甲은 丁의 주택 명도 요청에 임차보증금의 동시이행항변으로 대항할 수 있는지요?

판례에 따르면 주민등록 전입신고를 마치고 임차주택에 거주하던 임차인이 대출을 위해 주민등록을 잠시 이전해 달라는 임대인의 요청에 따라 다른 곳으로 전출신고를 하였다가 선순위 근저당권이 설정된 후 재전입한 경우, 임차인의 대항력은 재전입시점을 기준으로 판단하여야 하므로 낙찰에 의해 소유권을 취득한 낙찰인에 대하여 임차보증금의 동시이행항변을 주장할 수 없습니다(대전지법 천안지원 2004.9.2, 선고, 2004가단12178, 판결). 본 사안의 경우 甲이 주민등록을 전출하였다가 재전입신고를 마친 이상 甲이 당초에 취득했던 대항력은 소멸하고, 甲의 대항력은 재전입시점을 기준으로 판단해야 합니다.

그런데 丙의 근저당권설정등기일이 재전입일에 앞서는 이상 甲의 임차권은 이 사건 주택의 낙찰로써 소멸되며 낙찰인은 임차보증금반환의무의 부담없는 상태의 소유권을 취득하게 됩니다. 따라서 甲이 매각대금에서 임차보증금의 배당을 받는 것은 별론으로 하더라도 丁에 대하여 대항력에 기해 임차보증금의 동시이행항변을 할 수는 없습니다.