주택임대차에 대하여 확정일자를 받아 두는 것과 전세권설정등기를 하는 것은 어떻게 다른지요?

주택임차인에 대한 확정일자제도와 전세권설정등기는 주택임대차보호법과 민법에 의해 각 순위 보전적 효력이 인정되는 것으로써, 확정일자에 의한 우선변제권은 확정일자인을 받는 이외에 입주와 전입신고를 그 전제요건으로 하고, 임대인의 동의 여부와 관계없이 인근 등기소나 동사무소 등에서 소액의 수수료와 간편한 절차에 의해 부여받을 수 있음에 반하여, 전세권설정등기는 임대인의 동의를 받아 등기만 경료해 두면되나, 등기절차가 복잡하고 전세기간만료시 등기말소절차를 이행하여야 합니다.

또한 계약기간이 만료되었으나 보증금을 받지 못할 경우 확정일자를 받아둔 임차인은 별도의 임차보증금반환청구소송을 통하여 임대인의 재산을 강제집행하고 우선변제권을 행사할 수 있으나, 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 판결절차 없이도 전세권의 목적물부분에 한하여 전세권의 실행에 의한 임차주택의 경매신청과 우선변제권의 행사가 가능합니다. 그리고 임차주택의 경매시에도 확정일자를 받은 임차인은 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야하나, 임차주택 대지부분의 환가대금에서도 우선변제권을 주장할 수 있음에 반하여, 임차주택에만 전세권을 등기한 전세권자는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있고, 그 대지의 환가대금에서는 아파트를 제외하고는 우선 배당을 받을 수 없습니다.(92.3.10. 대법 91마256, 257, 95.8.22. 대법 94다12722)