저는 2013년 1월 2일에 서울 소재 甲소유 상가 1층을 보증금 3,000만원에 월세20만원으로 하고 계약기간은 2015. 1. 2.까지로 하여 사업자등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받아두었습니다.임대차 계약 기간동안 목적물을 별다른 문제 없이 사용하였고 계약기간 도과되기 전에 제가 계약갱신요청을하여 임대차계약이 갱신되었습니다. 임대차계약 갱신이 되면서 임대인은 차임과 보증금이 시세에 비하여 작다고 올려줄 것을 요청하였는데 이런 경우 차임과 보증금을 올려주어야 하나요

「상가건물임대차보호법」 제10조는 “①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다"라고 규정하고 있으며 「상가건물임대차보호법」 제11조는 "차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구 할 수 있다.

그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다"라고 규정하고 있으며 「상가건물임대차보호법시행령」 제4조는 "차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다"라고 규정하고 있습니다. 따라서 계약갱신 후 임대인이 차임증가를 청구 할 수 있으나 그 금액은 기존 차임의 100분의 5를 초과하는 금액을 청구 할 수 없습니다. 또한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액할 수 없습니다.(상가임대차보호법 제11조 제2항 참조)