신탁 부동산을 임차하려고 하는데 어떤 점에서 주의해야 하는지요?

신탁이란 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다(신탁법 제2조). 신탁에 따라 대내외적 소유권은 수탁자에게 이전되고 등기부상 소유자도 신탁회사로 표시됩니다.

따라서 신탁부동산을 계약하고자 할 때에는 위탁자(건물소유자)가 아닌 등기부상 소유자인 수탁자인 신탁회사와 임대차계약을 해야 그 법적 효력을 주장할 수 있습니다. 다만 신탁계약서 특약사항 중 위탁자(건물소유자)는 수탁자가 사전에 동의하였을 경우 임대차계약을 체결할 수 있는 경우 문구가 기재되어 있는 경우가 많습니다. 따라서 신탁 부동산 임대차 계약시 1. 반드시 신탁원부를 발급받아 신탁원부상의 채권과 금지사항을 확인하여 당사자가 누가 되어야 하는지, 보증금은 누가 받아야 하는지, 받은 보증금을 누가 반환해야 하는지 등을 확인하여야 합니다.

2. 위와 같은 특약이 있는 경우 계약 체결 전에 신탁회사의 동의서를 요청하여야 합니다.