저는 2014년 6월 7일 친구와 함께 소규모 소프트웨어개발회사를 차리기로 하고 마땅한 사업장을 찾던 중 마침 서울 소재 벤처빌딩의 건물주가 월세 없이 보증금만 내라기에 임차료를 절약할 수 있다는 생각에 성급히 임대차계약을 체결하면서 은행에서 대출을 받아 임차보증금으로 2억원을 지불하였으며, 계약서상 임차인은 법인명의로 하였습니다.그 후 법인설립등기를 하였고 임대차계약서에는 확정일자인까지도 받아두었습니다. 그런데 만일, 위 임차건물이 경매처분되거나 소유자가 변경될 경우 임차보증금 확보에 문제가 생길 수 있을 것 같아 마음이 불안합니다.임차인이 법인일지라도 「상가건물임대차보호법」의 보호를 받을 수 있는지요?

「상가건물임대차보호법」은 상가건물의 임대차에서 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위한 「민법」의 특별법으로서 「민법」에 대한 제특례를 규정하고 있습니다. 그러므로 영세상인들을 보호하기 위한 법률이라 할 것이므로 귀하가 속한 영리를 목적으로 하는 법인도 상인으로 볼 수 있는지 문제됩니다. 이러한 상인의 정의에 관하여 「상법」 제4조는 “자기명의로 상행위를 하는 자를 상인이라고 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조는 “①점포 기타 유사한 설비에 의하여 상인적 방법으로 영업을 하는 자는 상행위를 하지 아니하더라도 상인으로 본다.

②회사는 상행위를 하지 아니하더라도 전항과 같다.”라고 규정하여 법인도 상인이 될 수 있다고 하였습니다.또한 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항 및 제2항은 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 「법인세법」 제111조는 “①신규로 사업을 개시하는 법인은 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 등록하여야 한다.

②부가가치세법에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다. ③이 법에 따라 사업자등록을 하는 법인에 관하여는 부가가치세법 제8조를 준용한다. ④제109조에 따른 법인 설립신고를 한 경우에는 사업자등록신청을 한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 영리행위를 목적으로 설립된 법인이 「상가건물임대차보호법」에서 정하고 있는 적용범위에 속하는 (기준)보증금의 범위 내에서 임대차계약을 체결하고 영업을 하고 있다면 「상가건물임대차보호법」에 의한 상가임차인으로서 보호를 받을 수 있을 것입니다.따라서 귀하가 설립한 법인은 소재지가 서울시이며 서울시의 경우 같은 법 제2조 제1항 및 같은 법 시행령(대통령령 제25036호, 2013. 12. 30.개정) 제2조 제1항 제1호의 규정에 따라 임대차보증금이 4억원 이하인 경우 같은 법의 적용대상이 되며, 위 법인의 임차보증금은 이에 못 미치는 2억원이므로 「상가건물임대차보호법」상의 보호를 받는 상인에 해당한다 할 것입니다.

그리고 위 법인은 같은 법 제5조 제2항에 의해 임대차계약서에 확정일자인까지 받아두었으므로 「민사집행법」에 의한 경매 또는 「국세징수법」에 의한 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 하겠습니다.참고로 2014년 1월 1일부터 시행되고 있는 개정 「상가건물임대차보호법 시행령」(대통령령 제25036호, 2013. 12. 30.개정)은 「상가건물임대차보호법」의 적용범위가 되는 보증금액을 ①서울특별시에서는 보증금액이 4억원 이하, ②「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 3억원 이하, ③광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 보증금액이 2억4천만원 이하, ④그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억8천만원 이하로 증액하였습니다.

다만, 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대하여는 종전 규정을 따르도록 하고 있고, 시행 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용하도록 하고 있습니다(부칙 제2조).