상가임차인의 대항력과 구비요건

상가임차인의 대항력이란,임차인이 상가건물에 입점을 하고 사업자등록을 신청한 날 그 다음날부터제3자에 대하여 대항할 수 있고 매매, 증여 등으로 임차건물의 소유자가변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로임대차계약의 존속기간 동안은 임차건물에서 영업을 할 수 있는 권리를말합니다. 이에 관하여 '상가건물임대차보호법' 제3조 1항은 "임대차는 그 등기가 없는경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터제3자에 대하여 효력이 생긴다."

라고 규정하고 있고, 보증금의 회수에 관하여 같은 법 제5조 제1항 및 제2항은 "① 임차인이 임차건물에대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.② 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한보증금을 수령할 수 없다."

라고 규정하고 있습니다. 그러므로 상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 임대인을비롯한 그 이후의 제3자에 대하여 임대차기간동안 그 건물에서 영업을 계속할수 있는 대항력을 취득하게 됩니다. 만일, 임차인이 건물인도와 사업자등록신청 전에 임차건물에 대하여 저당권이나가압류 등의 권리설정이 없었던 경우에는 임차보증금의 전액을 반환받을 때까지그 임차건물에서 퇴거당하지 않을 권리가 있습니다. 반면에, 임차인이 건물인도(입점)와 사업자등록을 하기 전에 당해 건물에 저당권이나가등기, 가처분등기가 이미 설정되어 있었고 그 후 건물이 경매로 소유자가 변경된경우 그에 대하여는 대항력이 없어 임차권을 주장할 수 없으므로 임차보증금을받지 못하고 퇴거당할 수도 있을 것입니다.