기타 기관 질의응답
질문·답변
공식 답변
<p>임차인이 사망한 경우 다음과 같이 법률관계가 형성됩니다. 특히 임대차관계가 자동종료되는지? 양당사자에게 임대차 계약 해지권이 자동으로 발생하는지, 임대인은 누구에게 보증금을 돌려줘야하는지에 대한 문제 등이 발생합니다. </p><p><br></p><p>임차인이 사망한 경우 체크 포인트는 다음과 같습니다. </p><p><br></p><h4><strong>1. 우선 그 임차주택에서 가정공동생활을 하는 자가 있는지 여부를 살펴봅니다.</strong> </h4><h5>(1) 그 임차 주택에서 가정공동생활을 한 자가 임차인의 상속인이었던 경우 </h5><p><br></p><p>특히 사망한 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 한 상속인이 있었던 경우(동일 세대원), 상속인이 임차인의 권리와 의무를 승계하게 됩니다.</p><p>이 경우에는 사실상의 혼인 관계에 있는 사람이 임차권을 승계할 수 없습니다.
</p><p><br></p><p>임차인이 상속인이 있고 그 주택에서 가정 공동생활을 한 경우에는 <a href="https://www.law.go.kr/법령/민법" target="_blank">민법</a>상 상속규정에 따라 상속권자가 임대차 계약상 지위를 승계합니다</p><p>(임차인의 상속인 중 일부는 임차인과 동거하고 일부는 동거하지 아니하는 경우에는 동거 여부와 관계없이 모든 상속인들이 임차권을 공동상속하게 됩니다) </p><p><br></p><p>임차권을 승계한 사람은 임대차에서 생긴 권리, 의무를 모두 승계합니다.
즉 상속권자의 상속포기나 협의 분할상속이 없는 한 상속지분 비율대로 임차권을 상속받게 됩니다.(<a href="https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제9조" target="_blank">주택임대차보호법제9조</a> 제4항) 임대차 관계에서 생긴 채권(보증금반환채권), 채무(차임지급 채무)는 임차인의 권리의무를 승계한자에게 귀속됩니다. </p><p>공동으로 상속한 상속재산 관리 및 처분과 관련하여 상속재산 개개의 채권 채무가 불가분의 것이면 공유관계가 성립되지만, 가분적인 것이면 상속과 동시에 당연히 공동상속인들 사이에 분할되어 분할채권, 분할채무가 됩니다.
</p><p><br></p><p>법원은 공동임차인의 보증금 반환청구권과 관련하여 이를 불가분채권 채무 관계로 보고 있으며 불가분채권 채무관계의 경우 불가분채권자 중 1인은 모든 채권자를 위하여 채무자에게 불가분채권 전부의 이행을 청구할 수 있고, 채무자는 모든 채권자를 위하여 다른 불가분채권자에게 불가분채권 전부의 이행을 할 수 있습니다. </p><p><br></p><p>또한 1인의 상속채권자가 자신의 상속분을 초과하여 이행을 청구하고 상속채무자에게서 변제를 받은 경우 채권의 준점유자에 대한 변제가 될 여지가 있으므로 채무자의 채무이행의 유효성 및 채무자 보호가능성 여부는 별도의 검토가 필요합니다.
특히 사망한 임차인의 상속인이 수인인 경우에는 <a href="https://www.law.go.kr/법령/민법" target="_blank">민법</a>은 상속받은 재산을 공유로 보고 있습니다(<a href="https://www.law.go.kr/법령/민법/제1006조" target="_blank">민법 제 1006 조</a>)</p><p><br></p><h5>(2) 그 임차 주택에서 가정공동생활을 한 자가 임차인의 상속인의 아닌 사실상의 혼인관계였던 경우 </h5><p><br></p><p>이 경우에는 임차인에게 상속인이 있는지 여부에 대한 확인이 추가로 필요합니다.</p><p><br></p><p>주택임대차보호법 제9조 ②항 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다.</p><p><br></p><p>사망한 임차인에게 상속인이 없으며 사실상의 혼인관계를 유지하며 임차인과 함께 가정공동생활을 한 자인 경우에는 그 사람이 단독으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다.</p><p>여기에서 '가정공동생활'이란 동거를 하면서 생계를 함께하는 것을 뜻합니다.
즉, 사실혼 배우자도 임대차계약이 존속하는 한 계속하여 임차인으로 거주 할 수 있으며, 계약이 종료되면 보증금을 반환받을 수 있습니다.</p><p><br></p><h4><strong>2. 임차인의 사망시 그 임차주택에서 공동생활을 하는 자가 없었던 경우</strong> </h4><p><br></p><h5>(1) 임차인에게 상속인이 있었던 경우 </h5><p>임차인의 사망과 함께 임차권은 상속인에게 승계되며 임차권의 승계자가 임차권의 승계를 원하지 않을 때에는, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 "임차권을 승계하지 않겠다는 명확한 의사를 표시"하는 방법으로 임차권의 승계를 포기할 수 있습니다.
즉, 사망한 임차인의 임대차관계에서 생긴 채무가 보증금반환채권을 초과하는 경우 등 임차권을 승계하는 것이 불리한 경우에는 승계포기를 할 수 있습니다.</p><p>다만 임차인이 사망하였다는 사실만으로 임대차계약이 자동종료되지는 않으며, 임대인이나 임차인측에게 임대차계약의 해지권이 발생하지도 않습니다. 다만, 쌍방 원만히 합의하여 임대차계약을 해지하는 것은 가능합니다. 따라서 합의해지가 되지 않으면 정해진 임대차계약기간 동안은 기존과 동일한 임대차계약이 존속됩니다.</p><p><br></p><h5>(2) 임차인에게 상속인이 없는 경우 </h5><p>그 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람조차 없는 경우, 임차권을 포함한 임차인의 상속재?산은 국가에 귀속하게 됩니다.</p><p><br></p><p><br></p><p>참고 조문 주택임대차보호법 제9조 </p><p>(<a href="https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제9조" target="_blank">주택임대차보호법제9조</a>(주택 임차권의 승계)) ①임차인이 상속인 없이 사망한 경우는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 관계에 있던 자가 임차인의 권리, 의무 승계합니다.
(<a href="https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제9조" target="_blank">주택임대차보호법제9조</a> 제1항) 다만 사실혼의 배우자는 임차인 사망 후 1개월(제척기간) 이내에 임대인에게 승계에 반대한다는 의사를 표시할 수 있습니다.(<a href="https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제9조" target="_blank">주택임대차보호법제9조</a> 제3항) ②임차인이 상속인이 있으나 그 주택에서 가정공동생활을 안한 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 관계에 있던 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다.(<a href="https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제9조" target="_blank">주택임대차보호법제9조</a> 제2항) </p>
출처: 공공데이터포털(data.go.kr) 공개 질의응답.
원문 보기
· 답변은 질의 당시의 법령을 기준으로 합니다. 실제 적용은 소관 기관에 확인하세요.