개인회생의 부동산에 근저당권이나 세입자가 있는 경우 그 근저당권자의 채권이나 우선변제권 있는 세입자의 보증금반환채권은 어떻게 처리가 되나요?

개인회생에서(파산에서도 동일함) 채무자의 재산상에 설정된 유치권, 질권, 저당권 또는 전세권 등의 담보물권을 별제권이라고 하고, 이러한 별제권이 있는 개인회생채권자는 개인회생절차에 의하지 아니하고 별제권(즉 담보권)을 행사하여 자신의 채권의 만족을 얻을 수 있으며, 그러한 별제권의 행사에 의하여 변제 받을 수 없는 채권액에 관해서만 개인회생채권자로서 권리를 행사할 수 있습니다. 주택임대차(또는 상가임대차)의 경우 확정일자와 전입신고(상가의 경우 사업자등록)를 갖추거나 또는 주택임대차보호법(또는 상가건물임대차보호법)이 정한 소액보증금 중 일정액이 보호되는 경우의 보증금채권은 담보권과 같이 우선변제권이 인정되므로 별제권에 준하는 채권으로 처리됩니다.

구체적으로는, 근저당권의 채권최고액과 우선변제권 있는 임차인의 보증금은 별제권부 채권 및 이에 준하는 채권으로서 개인회생절차에 의한 변제의 대상으로 삼지 아니하나(개인회생절차에 의하지 않고 재산을 처분하는 등 어떤 식으로든 변제해야 한다는 취지이며 면책된다는 의미는 아닙니다.), 근저당권부 채권이나 우선변제권 있는 보증금 액수가 부동산 시가의 70%를 상회하여 그 부동산으로 모두 변제할 수 없을 것으로 판단되는 경우, 부족되는 부분은 이를 개인회생채권으로 보아 변제대상으로 삼되, 미확정채권으로 분류하여 변제할 금액을 유보하는 방식으로 변제계획안을 작성하게 됩니다.