공공주택지구 내 존치건축물 부지의 용적률 제한 이의

피신청인에게

○

○

○

○ 공공주택지구 내 존치건축물 부지인 경기

○

○시

○

○동

○

○

○ 학교용지 5,328㎡에 대해 지구 내 다른 학교용지와 동일한 용적률(200%이하)을 적용할 것을 의견표명한다.

1. 신청 취지신청인은 경기

○

○시에서 39년 동안 발달장애 학생을 대상으로 특수교육을 실시하고 있는 학교법인으로,

○

○학교(이하 '이 민원 학교’라 한다)를 설립ㆍ운영하던 중, 이 민원 학교가 소재하고 있는 경기

○

○시

○

○동

○

○

○ 학교용지 5,328㎡(이하 '이 민원 토지’라 한다)와 그 지상의 건축물(교사 4개동, 연면적 6,816.45㎡, 이하 '이 민원 건축물’이라 한다)이 0000. 00. 00.

○

○

○

○ 공공주택지구 조성사업(이하 '이 민원 사업’이라 한다)에 편입되었고, 0000. 00. 00. 이 민원 사업의 지구계획 승인에 따라 존치건축물로 남게 되었는데, 피신청인이 0000. 00. 00. 개정된 「공공주택 업무처리지침」의 “공공주택지구 내 존치하게 되는 건축물 부지는 존치 당시 건축물 용도 및 밀도로 해당지구의 지구 단위계획에 반영한다.”는 규정을 근거로 이 민원 토지의 용적률을 2021년 존치 승인 당시 용적률인 130%이하로 확정하면서, 더 이상 교사(校舍) 증축이 불가해져, 교육부가 0000. 00. 00. 직업교육실(287㎡) 증축을 위해 교부한 특별교부금을 반납해야 하는 상황이고, 이로 인해 앞으로도 부족한 교육공간을 일체 확보할 수 없어 입학을 희망하는 장애 학생들을 추가로 수용하는 것이 어렵게 되니 이 민원 사업 지구 내 다른 22개 학교용지와 같이 용적률 200%이하로 적용해 달라.2. 피신청인의 주장가.

이 민원 학교는 지역 내에 특수학교 설립을 기피하는 님비 현상 등을 고려하였을 때 타 위치로의 이전 및 신설이 어려운 현실을 감안하여 「공공주택특별법」 및 같은 법 시행령에 의거 이 민원 사업의 지구 내에 존치건축물로 승인되었고, 존치 건축물의 경우 존치하게 된 시설물의 소유자에게 존치부담금을 부담하게 하고 있으나 이 민원 학교는 존치부담금이 면제되고 있어, 「공공주택 업무처리지침」에 따라 존치 당시 건축물 용도 및 밀도를 유지하도록 적용하는 것은 존치 건축물에 대한 과도한 혜택을 차단하고 철거 건축물과의 형평성을 유지하는 측면에서 정당한 조치이다.

나. 신청인에게 공급가격 기준으로 2,301㎡의 부지를 초과 공급하는 존치계획(안)을 제시하였으므로, 신청인이 시설 증축에 필요한 부지 면적에 대한 객관적 판단을 통해 피신청인과 이 민원 토지의 존치 세부사항(존치 면적, 대금 납부 등)을 담은 존치약정을 조속히 체결하고, 추가 필요부지 매입을 위한 국가 보조금 등의 예산확보 노력을 기울이는 것이 중요하다고 판단된다.

3. 사실 관계가. 이 민원 사업은 수도권 주택시장 안정을 위한 주택 30만호 공급계획의 일환으로 추진되고 있으며 사업개요는 다음과 같다.

○ 사업의 명칭 :

○

○

○

○ 공공주택지구 조성사업

○ 위 치 : 경기

○

○시

○

○동,

○

○동,

○

○동 등 일원

○ 면 적 : 6,862,463㎡

○ 수용인구 : 77,925인

○ 주택건설 계획 : 33,037호(단독주택 805호, 공동주택 25,510호, 복합시설 6,722호)

○ 사업시행기간 : 0000. 00. 00.(지구지정 고시일) ~ 0000. 00. 00.나. 이 민원 학교는 0000. 00. 00. 설립인가를 받은 발달장애 특수교육기관으로,

○

○시를 비롯한 인근

○

○

○시,

○

○시 등에 거주하는 유치부부터 직업교육과정까지의 지적장애학생을 위한 특수교육을 실시하고 있으며, 학교 일반현황 및 시설현황은 다음과 같다.≪학교 일반현황≫

≪교사 현황≫

다. 한편, 이 민원 학교는 0000. 00. 00. 「

○

○

○

○ 공공주택지구의 지정 및 지형도면 등의 고시」를 통해 이 민원 사업의 수용 토지로 결정되었다가, 이 민원 학교의 존치를 위해

○

○시민 15,000여명이 서명운동에 참여하였고,

○

○시의회가 '교산신도시 내

○

○학교 존치 요구 결의안’을 의결하여 국토교통부에 건의하면서 존치건축물로 남게 되었다. 이 민원 학교가 존치건축물로 결정된 경위는 다음과 같다.

○ 0000. 00. 00. 국토교통부 「제2차 수도권 주택공급 계획」 입지 확정ㆍ발표

○ 0000. 00. 00. 공공주택지구의 지정 고시(국토교통부 제2019-55호)

○ 0000. 00. ~ 0000. 0.

○

○학교 존치

○

○시민 서명운동 전개(15,000여명 서명)

○ 0000. 00. 00.

○

○시의회,

○

○학교 존치 요구 결의안 의결

○ 0000. 00. 00. 존치결정 공공주택지구 지구계획 승인(국토교통부 제2021-1041호)라. 이 민원 사업 지구는 종전 개발제한구역이었던 지역으로 이 민원 토지의 경우 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제13조 제1항, 제22조의 규정에 의거 건폐율은 100분의 60이하로, 용적률은 300% 이하로 건축행위가 가능하였으나, 피신청인은 「공공주택 업무처리지침」 제24조 제2항을 근거로 건폐율은 50% 이하, 용적률은 130% 이하로 결정하였다. 이 민원 토지의 건폐율 등 적용기준 및 이 민원 건축물에 적용된 건폐율 등 현황은 다음과 같다.

마. 한편, 이 민원 사업 지구 내 이 민원 학교 외 다른 학교용지 22개소에 적용되는 건폐율 등 현황은 전부 동일하게 적용되고 있으며, 세부현황은 다음과 같다.

바. 피신청인이 제출한 이 민원 학교의 존치계획(안)에 따르면, 존치건축물 부지는 종전 5,328㎡이었으나 지구계획에 의해 7,629㎡로 변경 결정되었고, 추가되는 부지면적 2,301㎡는 공급가격 기준으로 공급될 예정이다.

사. 이에 피신청인은 지구계획으로 결정된 2,301㎡를 신청인이 추가 공급받아 시설 증축에 필요한 부지 면적을 확보할 수 있으므로 피신청인이 제시한 존치약정을 통해 시설 증축이 가능하다고 하고 있으나, 신청인은 이 민원 학교가 비영리 특수사립학교로서 추가 부지 매입자금을 확보할 여력이 없고, 「사립학교법 시행령」 제12조 제1항의 규정에 의거 사립학교의 교육에 직접 사용되는 재산은 학교법인이 처분할 수도 없어 재산출연을 하기도 어려운 상황이며,

○

○

○

○교육지원청에 확인한 결과 사립학교 부지매입은 국가 및 지방자치단체의 보조금 지원대상도 아니어서 신청인으로서는 추가로 부지를 매입할 가능성은 없다고 하고 있다.

아. 또한, 신청인에 따르면, 0000. 00. 00.

○

○

○

○지구에 대한 3기 신도시개발 발표시기부터 이 민원 학교의 존치여부가 확정되지 않아 그동안 이 민원 건축물에 대한 시설 개ㆍ보수를 일체 하지 못하다가, 0000. 00. 00. 존치가 확정되면서 교육환경개선사업을 점진적으로 추진하고 있는데, 교육부가 신도시 공공주택지구 내 학교용지에 통상적으로 적용하는 용적률을 감안하여 0000. 00. 00. 학생들의 진로교육을 위해 직업교육실(287㎡) 증축사업비로 교부한 특별교부금(5억 5900만 원)을 용적률 제한으로 사용할 수 없게 되어 사업비를 반납해야 할 처지라고 하였다.

자. 한편, 이 민원 사업 지구 외

○

○시 관내 및 3기 신도시가 시행중인 공공주택지구 내 학교용지의 건폐율 및 용적률 현황은 다음과 같다.

4. 판단가. 관련 법령 등1) 「공공주택특별법」제27조의2(건축물의 존치 등) ① 공공주택사업자는 주택지구에 있는 기존의 건축물이나 그 밖의 시설을 이전하거나 철거하지 아니하여도 지구조성사업에 지장이 없다고 인정하여 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 이를 존치하게 할 수 있다.② 공공주택사업자는 제1항에 따라 존치하게 된 시설물의 소유자에게 도로, 공원, 상하수도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공시설의 설치 등에 필요한 비용의 일부를 부담하게 할 수 있다.③ 제2항에 따른 비용 부담의 기준ㆍ방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.2) 「공공주택특별법 시행령」제21조(건축물의 존치 등) ① 법 제27조의2 제1항에서“대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우가. 건축물 및 영업장 등이 관계 법령에 따라 인ㆍ허가 등을 받았을 것나. 주택지구의 토지이용계획상 받아들일 수 있을 것다. 해당 건축물 등을 존치하는 것이 공익상 또는 경제적으로 현저히 유익할 것라. 해당 건축물 등이 해당 지구조성사업의 준공 이후까지 장기간 활용될 것으로 예상될 것② 법 제27조의2 제2항에서 “대통령령으로 정하는 공공시설”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제65조에 따라 관리청에 무상으로 귀속되는 공공시설을 말한다.③ 공공주택사업자가 법 제27조의2 제1항에 따라 존치하게 된 시설물의 소유자에게 같은 조 제2항에 따라 부담하게 할 수 있는 공공시설의 설치 등에 필요한 비용(이하 “존치부담금”이라 한다)의 구체적인 산정방식 및 존치하는 부지의 범위 등은 별표 4에 따른다.◎ 「공공주택 특별법 시행령」 [별표4]존치부담금 단가산정방식 및 존치부지범위 등의 적용기준(제21조 제3항 관련)1~4. 생략5. 존치부담금의 면제다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 존치부담금의 납부를 면제할 수 있다.

가. 공공청사, 학교, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하는 공공시설과 이와 유사한 시설을 존치하는 경우나. 이하 생략3) 「공공주택 업무처리지침」제24조(지구단위계획) ① 생략 ② 법 제27조의2 제1항에 따라 공공주택지구 내 존치하게 되는 건축물 부지는 존치 당시 건축물 용도 및 밀도로 해당지구의 지구단위계획에 반영한다. (2021. 2. 9. 신설)4) 「국토교통부 질의회신」 - 공공택지기획과-133 (0000. 00. 00.)공공주택 특별법 질의회신(제27조의2 건축물의 존치 등)- 존치 당시의 밀도란, 공공주택특별법 제27조의2 제1항에 의해 공공주택지구 내 존치가 결정된 건축물 부지의 존치 당시 건축물의 용적률과 건폐율로 판단됨.5) 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조(개발제한구역에서의 행위제한) ① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도 변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업의 시행을 할 수 없다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경가~나. 생략다. 개발제한구역이 아닌 지역에 입지가 곤란하여 개발제한구역 내에 입지 하여야만 그 기능과 목적이 달성되는 시설②~⑧ 생략⑨ 제1항 단서에 따른 허가 또는 신고의 대상이 되는 건축물이나 공작물의 규모ㆍ 높이ㆍ입지기준, 대지 안의 조경, 건폐율, 용적률, 토지의 분할, 토지의 형질변경의 범위 등 허가나 신고의 세부 기준은 대통령령으로 정한다.6) 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」제13조(허가 대상 건축물 또는 공작물의 종류 등) ① 법 제12조 제1항 제1호에 따른 건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위는 별표 1과 같다.◎ 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 [별표1]건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위(제13조 제1항 관련)

제22조(허가 또는 신고의 기준) 법 제12조 제9항에 따른 허가 또는 신고의 세부 기준은 별표2와 같다◎ 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 [별표2]허가 또는 신고의 세부기준(제22조 관련)1. 생략2. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치가. 건폐율 100분의 60 이하로 건축하되 높이 5층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로 한다.

나. 이하 생략7) 「사립학교법」제3조(학교법인이 아니면 설립할 수 없는 사립학교 등) 학교법인이 아닌 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사립학교를 설치ㆍ경영할 수 없다.

1. 초등학교ㆍ중학교ㆍ고등학교ㆍ특수학교ㆍ대학제28조(재산의 관리 및 보호) ① 학교법인이 그 기본재산에 대하여 매도ㆍ증여ㆍ교환ㆍ용도변경하거나 담보로 제공하려는 경우 또는 의무를 부담하거나 권리를 포기하려는 경우에는 관할청의 허가를 받아야 한다.② 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 대통령령으로 정하는 것은 매 도하거나 담보로 제공할 수 없다.8) 「사립학교법 시행령」제12조(처분할 수 없는 재산의 범위 등) ①법 제28조제2항에 따라 학교법인이 매도 하거나 담보로 제공할 수 없는 재산은 해당 학교법인이 설치ㆍ경영하는 사립학교의 교육에 직접 사용되는 재산으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

1. 교지2. 교사(강당을 포함한다)3. 체육장(실내체육장을 포함한다)4. 실습 또는 연구시설5. 기타 교육에 직접 사용되는 시설ㆍ설비 및 교재ㆍ교구나. 판단내용살피건대, ① 이 민원 학교는 장애인을 위한 특수 교육시설로 사익보다 공익적 목적으로 설치ㆍ운영되고 있는 점, ② 이 민원 사업 지구 내 다른 학교용지(22개소)가 용적률 200%이하를 적용받는 것과 달리 이 민원 학교의 존치 부지만 130%이하로 적용하는 것은 다른 학교용지에 비하여 과도하게 제한한 것으로 보이는 점, ③ 이 민원 토지는 당초 개발제한구역 내에 위치하고 있으면서도 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」[별표2] 제2호 가목에 따라 300%이하까지 용적률이 허용되었는데 다른 학교용지와 같은 용적률(200%이하)을 적용하더라도 종전 기준에 비해 개발밀도가 낮아지는 점, ④ 피신청인은 “공공주택지구 내 존치하게 되는 건축물 부지는 존치 당시 건축물 밀도로 해당지구의 지구단위계획에 반영한다.”는 규정에 따라야 된다고 하나, 이 민원 학교는 건폐율 42.7%, 용적률 127.9%이므로 기존 건축물 밀도 기준으로 적용한 것도 아닌 점, ⑤ 피신청인은 지구계획에 따라 2,301㎡를 추가 공급받을 경우 시설증축이 가능하다고 하나, 비영리 특수사립학교 법인인 신청인으로서는 부지를 매입할 비용을 확보하는 것이 사실상 불가능하고, 사립학교의 부지매입은 국가 및 지방자치단체의 보조금 지원대상에도 해당되지 않아 신청인으로서는 부지의 추가 매입이 가능할 것으로 보기 어려운 점 등을 종합적으로 고려해 볼 때, 이 민원 사업 지구 내 존치시설인 이 민원 학교의 용적률 기준을 이 민원 사업 지구 내 다른 학교용지와 동일하게 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결론그러므로 존치건축물로 결정된 이 민원 학교에 대하여 이 민원 사업 지구 내 다른 학교용지와 동일하게 용적률을 적용해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.